最近,房地产的大火又一次将全国大部分城市燃烧起来,与以往不同的是,除了北上广深的“好戏连台”和南京、杭州、武汉等热点城市房价“高温”外,这次部分三四线城市的房价也是嗖嗖的往上跳,让人无不“咂舌”。

在这种行情下,地产商霸气外露,二手房卖家挂牌一天一个价,买房人排起长队去抢房,中介为了交易使出浑身解数,出现了各种各样的纠纷和问题,这里谈一谈当前几个相关的法律热点问题。

一、没有换办不动产登记证,房子还是你的吗?

不动产登记证是房屋所有权人的物权证明,十分重要,有必要了解一下。以前,我们买房办理产权时会颁发两个证书《国有土地使用权证书》(土地证)以及《房屋所有权证书》(房产证)。它们分别证明权利人所拥有的土地使用权和地上的房屋所有权。这是两个非常牛的证书,但也出现了很多不便和障碍。

国土资源部在2015年2月启动了《不动产登记证》的管理制度,代替过去的《国有土地使用权证书》以及《房屋所有权证书》,实现两证变一证。

不动产登记机构应当按照“不变不换”的原则,权利不变动,簿证不更换,在依法办理变更登记、转移登记等登记时,逐步更换为新的不动产登记簿证。目前,新政、旧证同时具有法律效力,可以选择换或不换。所以,你的旧证没有换,房子也依然是你的

房产证上登记内容写有房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况、土地状况等内容。而不动产登记证在此基础上,增加了不动产单元号、使用期限等内容。不动产单元号是一组编码,由一串28位数字组成,具有唯一性。这将有助于防止他人伪造和变造证书,保护物权人利益。

根据《物权法》,不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。不动产登记簿由不动产登记机构保存。一般情况下,如果不动产登记证与不动产登记簿不一致,以不动产登记簿为准。如果确实是登记机关出现错误,可以到登记机关出示相关证据并进行不动产登记簿的修改。

同时,为了保护信息安全,只有“三类人”可以查询不动产登记资料。一是权利人可以查询、复制其不动产登记资料;二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;三是人民法院、人民检察院、国家安全部门、监察机关可以查询。

二、卖家违约不卖,买房者怎么办?

随着房地产市场日渐升温,各种纠纷案件数量也在急剧增加。出现很多相同的情况是,二手房协议签订后,房价又大涨特涨,因此卖主要求涨价,或宁肯毁约双倍返还定金也不配合买主过户。

案例一,二手房买卖中,甲与乙签订协议,甲向乙支付了购房定金1万元。卖主乙因为房屋涨价,不肯卖了,宁肯双倍返还定金。甲诉诸法院,经审理法院认为,双方签订的房屋买卖合同真实、合法且有效,卖家以不作为方式拒绝履行合同明显属于违约,现在原告甲选择继续履行合同,被告乙应当承担继续履行合同的违约责任。

案例二,二手房买卖中,甲与乙签订协议,甲向乙支付了购房定金1万元,约定房屋售价100万。后甲向乙支付了40万首付款,其余办理按揭支付。在甲准备办理过户时发现,乙又将此房屋在中介挂盘,以120万卖给了不知情的丙,并办理了过户登记,此房出现了“一房二卖”。甲诉诸法院,经审理法院认为,被告乙“一房二卖”,违背诚实信用原则,已经严重违反合同约定。法院判决解除合同,乙赔偿甲实际损失22万,退还首付款40万,合计62万元。

售房协议一般会约定“定金”,但是由于卖家经不起价格上涨诱惑而撕毁合约的情况仍然频频发生,此时,在房屋尚未转售也没有过户时,买家可以在定金索赔、违约金索赔或者要求继续履行合同之间择一维权。

如果房屋已被“一房二卖”,也就是已经被转售他人且已办理过户,那么依照《物权法》对善意第三人的保护,买家是无法起诉要求继续履行合同的,并且“合同标的”早已被转手,买家只能在定金索赔、违约金索赔、赔偿实际损失之间择一维权。

那么赔偿实际损失如何计算呢?根据《合同法》第113条的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。

三、房屋买卖合同解除后,中介费要不要给?

案例三,卖方甲和买方乙在“好家”中介公司的促成下,签定了房屋买卖合同,约定甲将一套海景房卖给乙。合同签订后,买房乙支付了购房定金5万元,约定了剩余房款通过银行贷款方式支付,由中介公司协助办理贷款和后续的其他手续,中介费在房屋过户时支付。但是在中介办理手续过程中,买方乙却不愿意买了,并与甲解除了房屋买卖合同,又以没有过户的理由,不肯支付中介费。后中介公司将乙起诉至法院。

法院审理后认为,中介公司作为居间方已完成了其促成买卖合同订立的基本义务,乙应当支付相应的居间报酬。现在买卖双方协商解除合同,一则没有证据证明合同的解除是中介公司的原因造成,二则根据乙赔偿甲5万元定金的行为,侧面说明并非甲导致合同解除。所以,乙不支付报酬的抗辩不予支持。

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。房屋中介合同正是居间合同的重要组成部分。在中介公司提供中介服务后,房屋的买卖双方应当按照约定支付中介费用。在实际中,中介公司一般在其所提供的房屋买卖合同中也会约定,如果由于买卖双方中任意一方导致合同最终无法履行,由违约方承担责任。同时,一般中介公司会在签订合同时收取部分中介费。因此,无论是买方还是卖方,一旦恶意违约,不仅要支付相应的违约金,还要承担全部中介费。

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