要加快和改进与住房维修基金配套的法律法规建设,真正唤醒沉睡的5000亿元维修基金,让其成为房子的养老钱和治病钱。

据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计,自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今,我国收缴的维修资金在5000亿元左右。但这笔钱申请手续繁琐,不易拿到。同时,进入“中年维修期”和“老年危房期”的建筑逐渐增多,资金的供需矛盾凸显。一些房屋电梯停运、房屋漏水、墙壁剥落,但维修资金却迟迟拨付不下来。

住房维修基金设立的初衷,是用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目。实践中,由于申请拨付时间过长等制度缺陷,住房维修基金的使用率极其低下。笔者认为,只有加快和改进与住房维修基金配套的法律法规建设,才能真正唤醒沉睡的5000亿元维修基金,让其成为房子的养老钱和治病钱。

统一归口管理,简化申拨流程是当务之急。目前,住宅专项维修资金管理使用滞后的主要原因是资金从申请到拨付时限较长,需要房管局、房屋安全鉴定总站、审计局、银行等多个部门审批。如果建立归口到一个或两个部门进行统一管理的制度,势必大幅度缩减审批时间。在这方面,美国的经验值得参考。美国的住宅专项维修资金都是由基金公司统一管理,如果房屋需要维修,就由物业公司报到基金公司,基金公司到市场上寻找公司维修。

其次,应建立维修基金强有力的奖罚制度。现有制度规定,基金的使用需要经过有利害关系的三分之二业主同意,但是对于有些业主的无理取闹致使签名难,以致延长整个流程的不当做法,并无相关的惩戒规定。在这方面,新加坡的做法值得借鉴。新加坡的住房维修基金的使用只要有一半以上业权的业主同意,就可以进行,如果有无力缴纳或不愿缴纳的,房子以后就不能进入市场交易,直到业主补缴了这笔费用。

最后,应建立维修基金保值增值的长效机制。随着住宅使用时间的增长,维修资金使用需求的快速增长与实际拨付困难的矛盾将日益尖锐。如何使维修基金保值增值是摆在我们面前的一大课题。一方面可以进一步理顺管理机制,由单一部门对专项维修资金管理制度统一管理,明确权责、提高行政效率、降低管理成本,也方便政策咨询和相关事务办理;另一方面可以借鉴美国的做法,维修基金的保值增值由基金公司负责管理,在资金的闲置期,留足15%的资金后,以借支的方式取得利息。

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