在商品房买卖认购时,我们常常要签订定金或是订金条款。但是购房人真的了解这二者的区别吗?虽然只是一字之差的词语,在法律效力上又会产生多大的差距呢?定金与订金,我们要分清。

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定金,存在于担保领域。我国《担保法》第八十九条:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”《担保法解释》第一百一十五条:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”我们举个例子来看看,A打算在B处买一套房子并签订了定金合同。情况一:购房合同顺利履行,定金可以退还给A,或者在B处抵扣房款。情况二:A和B意见不统一而无法订立购房合同,定金退还给A。情况三:A有违约行为/过错导致购房合同无法履行,定金不予返还。情况四:B有违约行为/过错导致购房合同无法履行,B应返还定金的双倍给A。

订金,相当于预付款的性质。当购房人与售房人在交易没有全部完成的情况下,买方为了表达自己购房的诚意,预先支付一部分金额给卖方,卖方再履行给付等相关义务。《商品房销售管理办法》第二十二条:“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。”

综上,我们可以看出,若是购房合同顺利的完成,这二者都可以充当房款,区别不大。但是,一旦存在买卖合同的违约情况,订金是不能充当定金的双倍惩罚的。购房人要注意二者在不同法律情况下所带来的后果,谨慎选择最有利于自身的合同形式。

以上为北京德亮律师事务所——专业从事房地产律师业务近十年,对涉订金与定金所做的辨析,希望能给各位读者带来帮助。

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