如今房产交易市场繁盛,购房的人多,相应的退房的人也不少,因此在退房过程中产生的纠纷、矛盾也是数不胜数,退房是购房者的权利,但这种权利也是受到法律的严格限定。购房者在哪些情况下可以依据法律规定退房呢,下文主要列明一些法律明确规定的可以退房的情况。

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北京德亮房产纠纷律师

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对购房者退房的情况有以下几种:1、第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”因此,若开发商没有商品房预售许可证明就和购房者签订买卖合同,在开发商取得商品房预售许可证明之前,购房者可以要求退房。2、第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。因此,开发商不能在约定的交房日交房,经催告后三个月内仍旧不交房,则购房者就可以要求退房。3、第十九条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。也就是开发商迟迟不交房,房屋登记后一年可以退房。4、第二十三条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可规则于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。5、第八条、第九条规定了购房款双倍返还的情况,前面有文章专门细述。

其次,根据《商品房销售管理办法》第二十四条相关规定,开发商擅自变更规划、设计的,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位统一的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,必须经过购房人同意。否则,开发商构成违约,购房人有权退房。第二十条相关规定,买受人在购房时经常出现实际面积和合同约定面积出现一定误差,买卖合同可以基于双方意思表示对面积误差的处理方式进行约定,没有约定的话,面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的应予支持。根据第十九条规定,房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

另外,根据司法解释,房屋质量问题严重影响正常居住使用,主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房屋内空气质量差,影响人的居住健康,或是房内噪声影响居住的,购房者若要求退房并要求开发商赔偿损失的应予支持。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定:“商品房交付使用后,购买人认为主体质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体质量不合格的,购买人有权退房,给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”因此,因房屋主体质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用过后,主体结构经质量核验确属不合格,买受人请求解除合同退房和赔偿损失的应予支持,但对于一般的墙壁、门窗方面的质量问题,除非双方有明确约定,否则购房人无权要求退房。

以上是北京德亮律师事务所对近期的房产纠纷案件进行的分析,北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年,希望能为您在购房者在哪些情况下可以退房方面提供参考。

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